Toàn cảnh Triển vọng thị trường bất động sản Việt Nam 2022 – Mua chung Bất động sản trên Blockchain

InBất động sản số Blockchain, Kiến thức đầu tư

Việt Nam đã mở cửa cho các nhà đầu tư bất động sản nước ngoài vào cuối năm 2015, thị trường đã có tốc độ tăng tưởng thần tốc kể từ đó. Nhà đầu tư từ Hồng Kông , Trung Quốc, Singapore và Hàn Quốc coi Việt Nam là thị trường béo bở với tỷ lệ lợi nhuận cao.

Sau biến cố đại dịch trong hai năm 2020 – 2021, nhiều nhà đầu tư đang háo hức tìm hiểu những dự đoán về thị trường vào năm 2022. Khi biên giới bắt đầu mở ra, người mua bất động sản có thể tiếp tục đi du lịch và thăm Việt Nam, cũng như kết hợp đầu tư bất động sản.

Trong bài viết này, chúng tôi chia sẻ cách thị trường hoạt động trong những năm trước và những dự đoán của chúng tôi cho năm 2022.

Thị trường bất động sản Việt Nam đã nổi lên là một trong những thị trường phát triển nhanh nhất ở Đông Nam Á. Im ắng nhẹ năm 2009, sau đó phục hồi năm 2013 và tăng trưởng liên tục và nhanh chóng kể từ đó.

Những lý do khiến các nhà đầu tư mở rộng tầm nhìn vào thị trường bất động sản Việt Nam là:

Việt Nam có một trong những nền kinh tế phát triển nhanh nhất ở Châu Á
Các quy định về sở hữu nước ngoài được nới lỏng từ 2015
Sản xuất gia tăng và du lịch bùng nổ
Sự quan tâm ngày càng tăng của người mua nước ngoài
Dân số ngày càng tăng, cùng với sự quan tâm ngày càng nhiều đến bất động sản
Bất động sản rẻ tiền có thể so sánh được với các thành phố lớn khác trong khu vực

Việt Nam đã tăng trưởng hơn 6% hàng năm kể từ những năm 2000. Đồng thời, GDP bình quân đầu người đã tăng gần 6 lần, từ 390 USD năm 2000 lên khoảng 2.264 USD năm 2018.

Sự gia tăng nhanh chóng của tài sản cá nhân đã làm cho bất động sản trở nên hợp túi tiền hơn đối với nhiều người Việt Nam, dẫn đến sự gia tăng các phát triển mới và tăng giá bất động sản.

Theo báo cáo của Ngân hàng Thế giới , 70% dân số Việt Nam được coi là an toàn về kinh tế. Đây là mức tăng 20% kể từ năm 2011.

Bên cạnh đó, khoảng 1.5 triệu người Việt Nam tham gia tầng lớp trung lưu toàn cầu mỗi năm. Sự gia tăng nhanh chóng này chắc chắn sẽ làm tăng nhu cầu về bất động sản trong những năm tới.

Tăng trưởng kinh tế của Việt Nam

Như đã nói, nền kinh tế Việt Nam là một trong những nước có tốc độ phát triển nhanh nhất thế giới, điều này đã ảnh hưởng tích cực đến thị trường bất động sản.

Năm 2018, tăng trưởng kinh tế đạt đỉnh ở mức 7.1% và nền kinh tế tăng trưởng khoảng 7% từ năm 2019 đến năm 2020, theo Ngân hàng Thế giới
Nền kinh tế đã hoạt động tương đối tốt vào năm 2020, bất chấp đại dịch COVID-19. Thật không may, đất nước đã phải chịu đựng do đại dịch COVID từ tháng 4 năm 2021, tính đến cuối tháng 11 năm 2021, tăng trưởng kinh tế dự kiến được đặt ở mức 2.3%
Tăng trưởng GDP giảm nhẹ chủ yếu do nhu cầu bên ngoài yếu hơn và việc tiếp tục thắt chặt tín dụng và chính sách tài khóa
Số lượng khách nước ngoài đến Việt Nam trong 5 tháng đầu năm 2019 là gần 7.3 triệu lượt, tăng 8.8% so với cùng kỳ năm 2018, theo số liệu của Tổng cục Thống kê (GSO)

Các thành phố lớn hơn và các thành phố ven biển như TP. Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Hà Nội, Bà Rịa Vũng Tàu… đã được hưởng lợi hầu hết những thay đổi này và phát triển nhanh chóng và sẽ tiếp tục như vậy trong nhiều năm tới.

Thị trường bất động sản tại Bà Rịa Vũng Tàu

Đầu tháng 11/2021, sở Tài nguyên Môi trường (TNMT) tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu đã có báo cáo việc xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất các loại định kỳ 5 năm (2020-2024) áp dụng từ ngày 1/1/2022 đến 31/12/2024. Việc điều chỉnh giá đất này căn cứ vào tình hình thực hiện Bảng giá các loại đất định kỳ 5 năm (2020-2024) áp dụng trên địa bàn tỉnh, cũng như việc tổng hợp dữ liệu giá đất cụ thể các dự án bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất các dự án giao đất, thuê đất và việc cập nhật bổ sung, đổi tên các tuyến đường mới hoàn thành trên địa bàn tỉnh trong năm 2020, năm 2021.

Chính vì thế, Sở TN-MT Bà Rịa – Vũng Tàu đề xuất điều chỉnh tăng giá đất nông nghiệp (cây lâu năm, cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản) khu vực đô thị và khu vực nông thôn trên địa bàn tỉnh; điều chỉnh tăng giá đất ở, đất sản xuất kinh doanh, thương mại dịch vụ.

Bên cạnh đó, Sở TN-MT cũng cho rằng cần điều chỉnh, sửa đổi, hoàn thiện một số nội dung cách xác định vị trí đất theo tuyến đường; điều chỉnh, bổ sung một số tuyến đường, đoạn đường, khu vực đã được đầu tư hoàn chỉnh, hoặc điều chỉnh đổi tên tuyến đường, điểm đầu, điểm cuối tuyến đường, điều chỉnh cấp loại đường, tuyến đường.

Thông qua sự góp ý của các sở, ngành địa phương, UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đã đề nghị Sở TN-MT bổ sung, hoàn thiện dự thảo Tờ trình về việc xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất các loại định kỳ 5 năm (2020-2024) trên địa bàn tỉnh, trình Hội đồng thẩm định.

Được biết, theo Sở TNMT tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, giá đất thị trường trên địa bàn tỉnh những năm gần đây đều tăng cao hơn từ 50 – 60% so với bảng giá đất tối đa của tỉnh. Chính vì vậy, trước việc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đề xuất điều chỉnh tăng giá đất nông nghiệp khu vực đô thị và nông thôn trên địa bàn, dự kiến giá đất tại khu vực này sẽ được tăng mạnh từ năm 2022. Đặc biệt, việc điều chỉnh giá đất được dự báo sẽ giúp thị trường bất động sản của tỉnh có lợi thế cạnh tranh.

Trong đó, thị trường bất động sản trung tâm thị xã Phú Mỹ sẽ là một trong những tiềm năng lớn, dự báo tăng mạnh của tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu bởi bảng giá đất tại một số khu vực áp dụng vào đầu năm 2022, giá đất trồng cây lâu năm, cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản chỉ từ 145-243 nghìn/m2 tùy từng vị trí, rẻ hơn nhiều so với thành phố Vũng Tàu và Thành phố Bà Rịa.

Trong khi đó, thị xã Phú Mỹ lại nằm trong vùng kinh tế trọng điểm của phía Nam, với lợi thế về vị trí địa lý đang đi đầu trong việc quy hoạch và phát triển đô thị gắn liền với ngành công nghiệp và dịch vụ… hiện nay trong địa bàn tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu.

Nơi đây có vị trí địa lý vô cùng thuận lợi như là cửa ngõ phía Tây Bắc của toàn tỉnh, tiếp giáp với huyện Long Thành, Đồng Nai. Phía Đông Nam giáp Thành phố Bà Rịa, là đô thị cấp II, trung tâm hành chính của cả tỉnh. Phía Nam giáp đảo Long Sơn thuộc thành phố Vũng Tàu. Phía Tây giáp với Cần Giờ, TP.HCM với ranh giới nằm trên sông Cái Mép, tàu bè từ Phú Mỹ có thể hướng ra biển hoặc theo hệ thống nhiều luồng lạch lớn nhỏ để đến TP.HCM hoặc Đồng Nai, Với vị trí địa lý như trên, Phú Mỹ có nhiều thuận lợi để phát triển thành một trung tâm sản xuất công nghiệp. Có thể thấy, hiện nay có rất nhiều khu công nghiệp đã đi vào hoạt động lâu năm tại đây và quỹ đất ở đây vẫn còn cực lớn để tiếp tục phát triển.

Ngoài ra, Phú Mỹ còn có vị trí thuận tiện và có những lợi thế không phải khu vực nào cũng có như: nền Công Nghiệp mũi nhọn, Cảng biển sâu quốc tế Cái Mép Thị Vải, sân bay Quốc tế Long Thành. Không chỉ vậy, khu vực này còn phát triển mạnh về Logistic và đặc biệt quỹ đất phát triển đất ở chỉ chiếm 1/3 tổng diện tích của toàn khu vực.

Chưa kể, ở Phú Mỹ có hệ thống cơ sở hạ tầng kết nối kinh tế khu vực phía Nam đang được đẩy mạnh như tuyến cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, Tuyến cao tốc Bến Lức – Long Thành (đã hoàn thành 70%), Tuyến đường Vành đai 4, Cảng biển sâu Cái Mép Thị Vải,…. Với những điều kiện thuận lợi về vị trí địa lý và cơ sở hạ tầng này đảm bảo bất động sản ở thị xã Phú Mỹ sẽ tăng cao, thu hút mạnh giới đầu từ năm 2022.

Bất động sản Blockchain

Manh nha ở Việt Nam từ đầu năm 2020, hình thức đầu tư bất động sản (BĐS) chia nhỏ trên nền tảng công nghệ Blockchain hay đầu tư BĐS thông qua NFT (Non-Fungible Token), một dạng tiền điện tử, đang dần được nhiều người quan tâm trong bối cảnh dịch bệnh kéo dài khiến các hoạt động giao dịch nhà đất bị đình trệ.

Mua chung bất động sản

Thời gian qua có một số đơn vị như Holy Land đã triển khai hình thức mua chung BĐS và đưa công nghệ Blockchain vào quản lý.

Với số vốn vừa phải, nhà đầu tư có thể tham gia mua chung một BĐS tính trên 1 m2. Nhà đầu tư sau khi mua có thể đem đi cho thuê, cùng chia lợi nhuận theo tỉ lệ. Một đơn vị khác đứng ra giữ vai trò sàn trung gian liên kết giữa người bán và người mua. Sản phẩm là BĐS có thực, có sổ được chủ đất ký gửi và sẽ đi tìm các nhà đầu tư để mua chung một BĐS đó.

Ví dụ, một căn nhà có giá 3.1 tỉ đồng sẽ được Moonka chia nhỏ khoảng 1,000 phần, gắn mã số Blockchain để chào bán, giá mỗi phần là 3,1 triệu đồng. Khách hàng có thể mua 1 hoặc nhiều phần của BĐS tiền tỉ. Khi mua chung, các nhà đầu tư có thể bán lại “cổ phần” cho nhau nếu muốn chốt lời. Sổ đỏ được Công ty nắm giữ 24/24 tại văn phòng của công ty và các nhà đầu tư có thể xem sổ đỏ miếng đất bất kỳ lúc nào. Khi đồng ý mua, khách hàng sẽ được cấp một tài khoản để quản lý, theo dõi khoản đầu tư của mình. Đây là mô hình cùng đầu tư chung BĐS, chia sẻ tài chính thay vì một người không đủ tiền để mua 1 BĐS. Nếu số lượng nhà đầu tư nắm trên 51% BĐS thống nhất thì có thể bán ra hoặc ít hơn thì sẽ bán phần đầu tư của mình cho người khác…

Hiện tại, ngoài hình thức sử dụng BĐS thứ cấp, đã hoàn thiện pháp lý để đầu tư chung thì còn có hình thức số hóa và đầu tư BĐS là dự án lớn, giá trị hàng chục đến hàng trăm triệu USD. Gần đây, một doanh nghiệp Singapore còn giới thiệu dự án của công ty triển khai tại Việt Nam giá trị đến hàng trăm triệu USD đang được các nhà đầu tư quốc tế tham gia.

Một chuyên gia về đầu tư tiền số trên Blockchain nhận định với xu thế của công nghệ như hiện nay, điều quan trọng nhất của việc tham gia đầu tư dựa trên công nghệ Blockchain là độ an toàn, vì vậy cần quan tâm xem hội đồng kiểm định của sản phẩm này có uy tín hay không. Nếu đủ uy tín, khi quy đổi sản phẩm ra NFT, việc rao bán sẽ công bố và tồn tại trên Blockchain nên độ an toàn cao. Khả năng sinh lời khi tham gia đầu tư hình thức này khá cao, vì không chỉ tăng giá trị BĐS mà còn tăng do chính giá trị của sản phẩm…

Bất động sản “không biên giới” với Blockchain

Blockchain được ví như một cuộc “cách mạng” trên thị trường bất động sản toàn cầu. Nếu trước đây, để sở hữu một bất động sản ở vị trí đắc địa tại Bắc Mỹ, nhà đầu tư phải sở hữu một khối tài sản khổng lồ, đi cùng nhiều hoạt động xác minh, chi phí phát sinh. Thì hiện tại, với Blockchain, các nhà đầu tư với số vốn không quá “khủng” cũng có cơ hội sở hữu một phần tòa cao ốc ở New York.

Xu thế lan rộng toàn cầu

Vậy, Blockchain bất động sản là gì? Cắt nghĩa đơn giản, đó là khi các chủ dự án ủy quyền cho công ty công nghệ uy tín chia địa ốc của họ thành nhiều phần bằng nhau, sau đó mã hóa thành các token kỹ thuật số giao bán công khai, minh bạch trên các ứng dụng (app).

Điều này giúp các tài sản triệu USD trở thành các ô tài sản nhỏ, có giá trị thấp hơn, mở ra cơ hội đầu tư của nhiều người hơn. Sổ đỏ sẽ được cơ quan công nghệ được ủy quyền nắm giữ. Khách hàng sau khi “chốt mua” sẽ được cấp một tài khoản để quản lý, theo dõi khoản đầu tư của mình, với những thông tin cập nhật, rõ ràng.

Đầu tư bất động sản qua Blockchain thực tế không còn quá mới trên thế giới. HoREA lấy dẫn chứng, năm 2020, một cao ốc hạng sang trị giá 30 triệu USD tại TP. New York, Mỹ từng được chào bán qua Blockchain. Mã số token kỹ thuật số đại diện cho một phần giá trị tòa nhà được giao dịch như cổ phiếu và bất cứ nhà đầu tư trên thế giới nào cũng có thể sở hữu tỷ lệ % nhất định, tương ứng với số tiền họ mua token.

Hiện, ở Mỹ, công nghệ hóa bất động sản bắt đầu được đưa vào thử nghiệm với cuộc chạy đua về tiến độ ra mắt giữa các công ty tiên phong trong lĩnh vực này như Fluidity, Gretin hay Propellr Securities…

Không chỉ ở nền kinh tế lớn nhất thế giới, “cuộc chơi” bất động sản trên nền tảng Blockchain đã và đang bắt đầu lan rộng toàn cầu. Một biệt thự trị giá 24 triệu USD tại London (Anh) từng được mã hóa thành nhiều phần để rao bán. Chủ của biệt thự này là Lev Loginov, đồng sáng lập của London Wall, một công ty nhà đất có danh mục đầu tư lên đến hơn 700 triệu USD.

Đáng chú ý, hình thức này không chỉ dành riêng cho giới siêu giàu tại Mỹ, Anh hay những nước tiên tiến, các căn hộ bình dân tại Ukraine cũng đang được chào bán trên nền tảng Blockchain, với độ minh bạch, tin cậy cao, đồng thời có hình thức thanh toán đa dạng, từ đồng USD, bảng Anh, đến tiền số…

Một trong những giao dịch thành công gần đây nhất tại đất nước Đông Âu này được thực hiện bởi Propzy, một trong những startup đang dẫn đầu trong ứng dụng Blockchain vào ngành bất động sản.

Nên mua tài sản ở đâu tại Việt Nam?

Tất cả các thành phố lớn đều tăng giá đều đặn trong những năm qua.

Thành phố Hồ Chí Minh là trung tâm thương mại, nhưng các thành phố ven biển như Đà Nẵng, Nha Trang, Bà Rịa Vũng Tàu nhanh chóng trở thành điểm đến nổi tiếng. Những thành phố này có thiên nhiên tươi đẹp, bãi biển và bầu không khí thoải mái hơn.

Hà Nội cũng được chú ý nhiều hơn do thủ đô nhận được nhiều vốn đầu tư nước ngoài và mang lại lợi suất cao, đồng thời giá thấp hơn so với Hồ Chí Minh.

Nhiều văn phòng chính phủ và đại sứ quán nước ngoài được đặt tại đây, nhưng bạn cũng sẽ tìm thấy nhiều công ty sản xuất đặt hoạt động tại Hà Nội và các thành phố xung quanh.

Kết luận

Thị trường bất động sản nhà ở của Việt Nam bị ảnh hưởng nặng nề trong suốt năm 2020 và 2021 do đại dịch.

Đến 2022, cùng với các biện pháp nới lỏng giãn cách và mở cửa kinh tế, thị trường đang dần hồi phục trở lại với nhiều nguồn vốn đầu đang đợi sẵn. Tuy nhiên có thể cần 1-2 năm để chứng kiến sự phục hồi trên thị trường, vào năm 2023-2024.

Bất chấp thị trường bất động sản nhà ở yếu kém, thị trường bất động sản công nghiệp đã phát triển mạnh trong cả giai đoạn 2020-2021.

Việt Nam ngày càng trở nên thú vị đối với các công ty sản xuất khi họ tìm cách đa dạng hóa sản xuất từ Trung Quốc. Các Hiệp định Thương mại Tự do có hiệu lực giữa Việt Nam và các quốc gia / hiệp hội khác cũng thúc đẩy nhu cầu.

Nhu cầu về bất động sản tăng lên từ những người mua trong nước, những người đô thị hóa và có thu nhập khả dụng cao hơn cũng là động lực chính. Tại đây, người dân địa phương cũng như người nước ngoài đầu tư vào bất động sản.

Với dân số 95 triệu người, trong đó 50% ở độ tuổi dưới 35, cả nước cũng phải đối mặt với tình trạng thâm hụt nhà ở, tạo ra nhu cầu lớn hơn đối với nhà ở cấp thấp cũng như cao cấp.

Các quy định nới lỏng đối với người nước ngoài, cùng với giá bất động sản tương đối thấp, khiến Việt Nam trở thành địa điểm ưa thích của người mua nước ngoài. Đặc biệt là từ Hồng Kông, Trung Quốc đại lục, Hàn Quốc và Singapore.

Khi nhiều nhà phát triển quốc tế tham gia thị trường, chúng ta sẽ thấy nguồn cung tăng lên cùng với nhu cầu tăng. Lượng khách du lịch nước ngoài tăng kỷ lục, cũng như nguồn vốn FDI và diện tích văn phòng mới tăng lên sẽ thúc đẩy sự gia tăng bất động sản thương mại.

Như đã nói, Việt Nam vẫn là một trong những quốc gia thú vị nhất để mua bất động sản ở châu Á vào năm 2022.